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L’agent immobilier peut-il agir contre l’acquéreur qui refuse de lui régler sa commission ?

Dans une affaire récente, un propriétaire avait confié à un agent immobilier un mandat non exclusif pour vendre sa propriété. Comme il en est d’usage, la rémunération de l’agent était stipulée à la charge de l’acquéreur.

L’acquéreur a ensuite acquis le bien dans les 6 mois de la visite des lieux et l’agent lui a légitimement réclamé le paiement de sa commission, en vain.

L’agent avait pourtant pensé se prémunir contre ce risque en faisant signer aux acquéreurs un bon de visite par lequel ils s’interdisaient, pendant une durée de 6 mois, toute entente avec le vendeur qui aurait pour conséquence de l’évincer de l’opération.

Ainsi, c’est sur la base de ce bon de visite que l’agent, finalement évincé, a agit contre l’acquéreur , mettant en cause sa responsabilité contractuelle.

Si la Cour d’appel a fait droit à sa demande, la Cour de cassation ne l’a pas entendu de la sorte.

En se fondant sur les articles 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 72 et 73 de son décret d’application, elle rappelle que « seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat » : c’était donc la responsabilité contractuelle du vendeur, son mandant, et non celle de l’acquéreur, que l’agent aurait dû rechercher pour obtenir paiement de sa commission.

Pourtant, l’agent n’est pas totalement démuni contre l’acquéreur qui ne lui paye pas sa commission : il peut engager sa responsabilité, sur le terrain délictuel et non contractuel, sous réserve d’être en mesure de caractériser des manoeuvres frauduleuses de sa part. Une telle preuve est toutefois difficile à rapporter en ce qu’elle suppose d’établir l’intention de leur auteur.

Source : Cass. civ. 1, 18 février 2015, n°14-12351